분양가 25%로 입주, 고양창릉 12월 첫 분양

코바 인사이트=신형탁 기자 | 분양가의 4분의 1만 내고 새 아파트에 들어가는 공공분양이 다음 달 처음 나온다. 국토교통부는 지난 4일 LH 공공분양 일부를 ‘지분적립형’과 ‘이익공유형Ⅱ’로 공급하는 시행 방안을 내놨다.

첫 단지는 경기 고양창릉 S-2BL이다. 전체 1057세대 가운데 284세대를 12월에 지분적립형으로 분양한다.

수도권 공공분양 평균 분양가 5억1000만원(전용 55㎡)을 기준으로 하면 지분적립형은 1억2800만원으로 입주할 수 있다. 분양가의 25%다.

입주 때 25%, 나머지는 20년에 걸쳐

지분적립형은 집을 한 번에 사지 않고 나눠 사는 방식이다. 입주할 때까지 지분 25%를 확보한다. 계약금으로 10%, 입주 때 15%를 낸다.

그 뒤 4년마다 15%씩 다섯 번에 걸쳐 남은 75%를 사들인다. 20년이 지나면 집 전체가 내 것이 된다. 추가 지분 가격은 ‘최초 분양가에 기간이자를 더한 금액’에 취득 비율을 곱해 정한다. 집값이 올라도 시세가 아니라 분양가 기준으로 산다는 뜻이다.

평균 분양가 5억1000만원을 예로 들면, 4년 뒤 지분 15%를 살 때는 7650만원에 그동안의 기간이자를 더한 금액을 낸다. 기간이자는 처음 분양받은 시점부터 지분을 사는 시점까지 붙는 이자다. 적용 이율은 이번 발표에 담기지 않았다.

아직 사지 못한 지분에는 임대료를 낸다. 기준은 주변 전세 시세다. 보도자료는 법 개정 후 90%를 적용하겠다고 밝혔고, 그 전까지는 계약서 특약으로 80%를 적용한다. 월세로 바꾸면 LH 전월세전환율 3.5%가 적용된다.

정해진 회차에 지분을 사지 못하면 최대 1년까지 미룰 수 있다. 그래도 사지 못하면 사업자가 다시 사들이거나 전매해야 한다.

초기 자금은 더 내려갈 수 있다. 정부가 도입을 검토하는 대출을 LTV(주택담보인정비율) 40%까지 받으면 입주 때 필요한 현금은 7700만원으로 준다.

청년층처럼 모아 둔 돈은 적지만 앞으로 소득이 늘 사람을 겨냥했다. 분양가 전체를 한 번에 마련하지 못해 청약을 포기하던 수요를 끌어들이려는 설계다.

*출처=국토교통부

또 다른 모델인 이익공유형Ⅱ는 분양가의 70%(한도 5억원)를 주택도시기금에서 의무적으로 빌리는 구조다. 평균 분양가 기준으로 대출을 뺀 초기 자금은 1억5300만원, 분양가의 30%다.

금리는 대출 시점 디딤돌 대출 기본금리보다 1%p 낮다. 우대금리는 최대 0.5%p까지 더 붙는다. 하한은 주택도시기금 정책대출 최저금리로, 현재 1.2%다.

대신 집을 팔거나 대출을 갚을 때 오른 집값을 기금과 나눈다. 나누는 비율은 대출 평균잔액에 따라 정해진다. 저금리로 빌려준 대가로 시세차익 일부를 공공이 가져가는 방식이다.

12월 고양창릉 284세대 분양은 확정된 일정이다. 연내 나올 LH의 2027년 분양계획에도 이 방식으로 공급할 단지가 포함된다.

이익공유형Ⅱ는 아직 법적 근거가 없다. 정부는 연내 공공주택 특별법 개정안을 발의하고, 시행 이후 공급할 계획이다. 지분적립형도 임대료 90% 기준, 우선매수권 등 일부 조건은 법 개정이 필요하다.

김이탁 국토교통부 제1차관은 “분양가가 부담되었던 분들께 실효적인 내 집 마련 지원 방안이 될 것”이라고 말했다.

관심 있는 수요자라면 12월 고양창릉 입주자 모집공고에서 분양가, 미취득 지분 임대료, 대출 도입 여부를 먼저 확인할 필요가 있다. 20년 동안 지분 매입과 임대료를 함께 감당할 수 있는지가 판단 기준이다.